在当下中国房产形势下，延期交房是普遍现象，在最理想的情况下当然是开发商按照购房合同当中约定的违约金赔付标准赔偿，然而事实情况往往是：要么开发商出一套替代赔付的补偿方案，如果购房者接受，则被迫签署协议放弃就延期交房向开发商索取赔偿的权利；要么开发商直接无视购房者的索赔，死猪不怕开水烫。
因违约金不高、自己不会打官司、律师费贵等诸多因素，大量业主并不会在自身权益受侵害时通过法律诉讼的方式维权。而本文可以指引业主自行起诉、参加庭审辩护，以及可能面临的二审。
本文结合作者亲身经历，以延期交房起诉为例，但方法同样可以适用于建筑面积误差、出卖人延期办理房本、商品房质量不符这仨情况，只是在诉状和证据这块儿有所区别。
索引
事实背景
笔者所购楼盘的开发商在延期交房后拒绝按照房本中的条款赔偿，转而出了个替代方案：
- 修补阳台赠送面积留下的孔洞；
- 美化购房时无法体现但比较丑楼的外露消防栓，这点是因为开发商中途变更过设计，做成小鞋柜；
- 免半年物业费，但这点不是全体业主都享有，只针对延期时间最久的那批，笔者不在其中。
除了第3点，前俩方案成本加起来可能都不超过1千元，而且这个方案不区分房屋面积，表面上所有业主一视同仁，但实际上房屋面积越大的业主越吃亏，对，俺是最吃亏的那批，因此革命性最强，一直没有签署这个补偿方案，也没有收房，而开发商对此不闻不问，既不推出新方案，也不按约赔偿业主。
直到2年后，或许是物业公司跟开发商并非一条心，开发商前脚刚把底商租出去，准备撤场时，后脚物业就急不可耐打电话过来催收房，并表示再不收等开发商的人撤走后，遭遇建筑质量问题就不太好解决。说者无意，听者有心，这不刚好表示开发商获得了一笔收入有能力赔付业主了？
之后立即开始与置业顾问协商，但对方态度敷衍，毕竟置业顾问也只是开发商的底层员工，权限太小，如果只将希望寄托于对方，那么就会陷入无效沟通的窘境。业主在与置业顾问沟通时不用咄咄逼人，可以省点力气在后续的诉讼过程中。
从2023年7月决定起诉开发商，到2024年3月收到赔偿款，超过半年的折腾，从当事双方自行协商无果、法院调解失败、地方法院民事一审、上诉至中级法院二审等，在没有律师帮助的情况下从头到尾走了遍。
在你进入起诉流程前，应该考虑是否值得起诉，当且仅当证据对原告有利的时候，才具备起诉的条件，然后要了解自己所购楼盘的开发商是否具有偿付能力，比如恒大的业主在遭遇延期交房时起诉就聊胜于无。
评估
为什么要评估呢？因为就算是自己打官司也需要投入时间和精力，法院周末不上班，开庭必然是工作时间，比如有的业主请假一天扣几百块工资，还会丧失全勤奖金，如果为了几百块的延期补偿而起诉的话就不太划算了。当然，也有业主和开发商对簿公堂纯粹是为了出口气，钱都是其次。
评估要用到2项工具，分别是企业信息查询平台，如天眼查和企查查，用来看其他业主此前有没有起诉过这家开发商，如果起诉过且已判决，那么根据类案同判原则，后续其他业主继续就相同事实而起诉时会获得一样的结果。后续写起诉状时也需要用到这里面的信息。以作者本人所购楼盘为例，截止本文发布时从企查查公开信息能查到的诉讼相关事项就有113条之多，立案信息80个，其中至少有22个案子是在作者的号召下发动业主起诉所立。
在作者起诉前，先查到了早期其他业主联合委托律所起诉开发商的裁判文书，这里就需要第2个工具，裁判文书网，直接搜开发商的企业名称。吐槽下，裁判文书网是平生所见最难使用的政府网站之一，网站半天加载不全，多刷新了几次还被封号了…因此需要及时将判例下载到本地。这里直接贴一份公开的判决书原文：
四川省什邡市人民法院民事判决书
(2021)川0682民初3270号
原告：略。
委托诉讼代理人：略。
被告：四川金控置业有限公司，住所地：四川省德阳市什邡市小花园街193号，统一社会信用代码91510682MA63T4TJX7。
法定代表人：张浩琳，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：余乾，四川云木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张飞，四川云木律师事务所律师。
原告王露与被告四川金控置业有限公司（以下简称金控公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年12月1日立案后，依法适用简易程序，并与（2021）川0682民初3260号、（2021）川0682民初3261号、（2021）川0682民初3262号、（2021）川0682民初3263号、（2021）川0682民初3264号、（2021）川0682民初3265号、（2021）川0682民初3266号、（2021）川0682民初3268号、（2021）川0682民初3269号、（2021）川0682民初3271号案件合并公开开庭进行了审理。原告王露的委托诉讼代理人李某、被告金控公司的委托诉讼代理人余乾、张飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2021年1月1日起的逾期交房违约金（计算方式为：以房屋总价款687,912元为基数，按每日万分之一计算至实际按约定交付房屋之日止，暂计至2021年8月5日违约金为14,858.90元）；2.判令被告按约定履行建设、整改义务（即实现电梯专梯入户、完成同一楼层两户间厨房隔断的修建达到分户独立、公共区域消防栓管线做墙体内置安装、阳台坑洞修复并进行全面防水施工，达到无渗漏标准）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年1月29日，王露、马超与金控公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定王露、马超购买被告开发建设的“金控·首府”x栋x-x-x号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款687,912元。按照合同约定，被告应当于2020年12月31日前具备合同第十五条约定的交付条件并交付案涉房屋。但时至今日仍未达到约定的交房条件，被告已构成迟延交付商品房。根据合同约定，被告应自2021年1月1日起按日计算向原告支付全部房屋价款万分之一的违约金，直至达到合同约定并实际完成房屋交付之日止。案涉商品房以及“金控·首府”项目公共区域的相关设施、设备、布局等，存在不符合合同约定以及被告的宣传广告、宣传资料、工作人员承诺介绍内容的情形。被告依法应当严格履行合同义务，完成商品房及相应设施设备的建设、整改。2021年6月8日，王露与马超离婚，案涉房屋经本院调解归王露所有。原告为维护自身合法权益，诉至法院，主张权利。
金控公司辩称，对原告主张的逾期交房不予认可，德阳市住房和城乡建设局2020年8月3日发布的《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》载明，商品房买卖合同约定交付日期在我省启动重大突发公共卫生事件I级响应之后的开发项目，开发企业可根据开发项目受疫情影响延期复工等时机情况合理顺延交付日期，本项目符合该条件，故金控公司根据该规定通知了购房人顺延交付日期至2021年3月31日。同时，金控公司也按照合同约定通知原告于2021年3月31日收房，故不构成逾期交房。对于原告主张的专梯入户问题，金控公司对涉案房屋的宣传内容均是两梯两户，房屋实际建成后也是两梯两户，与宣传内容一致。对于原告要求被告履行建设、整改义务问题，双方签订的买卖合同中对相关项目并未进行约定，被告不应承担相关修建整改义务，且房屋已经验收合格，不存在整改问题。
对于当事人双方没有争议的事实：1.原告与被告订立商品房买卖合同，约定房屋价款、交付条件、交付时间、违约责任等事项；2.原告按照合同约定支付了房屋价款，被告对案涉房屋办理了备案登记；3.（2021）川0682民初2177号生效民事判决确认的案涉房屋工程项目受新冠肺炎疫情影响延期交房、被告因擅自交付房屋被扣分、消防验收合格时间、出具竣工验收报告时间等事实；4.2021年3月21日，被告向原告发出收房通知书。以上事实，本院予以确认。对于当事人双方争议的被告是否应履行建设、整改义务问题，本院将在后文中予以评述。
本院经审理认定事实如下：2019年1月29日，二原告与被告订立《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.案涉房屋总价款687,912元；2.案涉商品房交付给买受人时应取得建设工程竣工验收合格证明（指勘察、设计、施工、监理、甲方共同盖章的《竣工验收报告》）、房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3.第十八条约定，出卖人在2020年12月31日前交付该商品房，因不可抗力或者法律政策变动的限制，需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；4.除不可抗力外，出卖人未按照第十八条第（一）约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同订立后，原告按约定支付了房屋价款，被告对案涉房屋办理了备案登记。
2020年1月25日，四川省人民政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情I级响应措施的通知》。2020年8月3日，德阳市住房和城乡建设局发布《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》，载明：商品房买卖合同约定交付日期在我省启动重大突发公共卫生事件I级响应之后的开发项目，开发企业依据不可抗力有关规定，根据开发项目受疫情影响延期复工、延期竣工等实际情况合理顺延交付日期，原则上顺延时间不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。2020年12月22日，被告发布《关于金控首府一二期交房日期顺延的公告》，同日向原告邮寄《关于金控首府一二期交房日期顺延的通知》，告知交房日期顺延至2021年3月31日。2021年3月21日，被告向原告邮寄《收房通知书》。2021年3月26日，案涉房屋的勘察、设计、施工、监理单位以及被告共同出具了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。
2021年4月7日，什邡市住房和城乡建设局发布《什邡市住房和城乡建设局关于建筑市场责任主体不良行为管理的公示（2021年第二批）》、《什邡市建筑市场责任主体不良行为扣分告知书》，对被告2021年3月31日项目验收不合格、擅自交付使用的行为进行扣分。
2021年5月25日，案涉房屋的勘察、设计、施工、监理单位及被告再次出具了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。同日，什邡市住房和城乡建设局出具《什邡市住房和城乡建设局特殊建设工程消防验收意见书》，什邡市自然资源和规划局出具《什邡市建设工程规划核实合格证》。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”本案属民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，应适用民法典的规定。
本案的争议焦点为：1.被告能否延期三月交房？2.被告交房是否符合合同约定，被告应否承担逾期交房的违约责任？3.被告是否应承担清单所列建设整改义务？
1、关于被告能否延期三月交房问题。新冠肺炎疫情系突发的公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，客观上确实影响案涉工程项目的施工进度，被告根据德阳市住房和城乡建设局发布的《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》延期三个月属合理。被告已向原告履行了告知义务。扣除顺延期后，最终的交房时间应为2021年3月31日。
2.关于被告交房是否符合合同约定，被告应否承担逾期交房的违约责任问题。双方约定的交房条件为：（1）该商品房已取得《建设工程竣工验收合格证明》（指勘察、设计、施工、监理、甲方共同盖章的《竣工验收报告》）；（2）该商品房已取得房屋面积实测报告书。虽然被告提交了2021年3月26日出具的《竣工验收报告》，但什邡市住房和城乡建设局于2021年5月25日才出具《什邡市住房和城乡建设局特殊建设工程消防验收意见书》，此时案涉房屋才具备法律规定的交房条件。被告通知原告于2021年3月31日收房，在后期被告符合交房条件的情况下，原告延期收房不应视为被告违约。被告应承担自2021年4月1日起至2021年5月24日期间的违约责任，违约金按日利率万分之一计算。
3.关于被告是否需要承担清单所列建设整改义务问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，因原告提交的户型图不能证明是被告发布的销售广告和宣传资料，故不能作为被告说明或允诺电梯设置的依据。销售模型并无详细说明，也无具体明确的标示，故达不到具体明确的要求。《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.2条规定，“建筑内的安全出口和疏散门应分散布置，且建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层、每个住宅单元每层相邻两个安全出口以及每个房间相邻两个疏散门最近边缘之间的水平距离不应小于5m”，第5.5.25条第3项规定，“住宅建筑安全出口的设置应符合下列规定：建筑高度大于54m的建筑，每个单元每层的安全出口不应少于2个”。原告请求实现专梯入户不符合该规定，不利于业主的消防安全利益，不符合公共利益，本院对原告请求实现电梯专梯入户不予支持。对于整改清单中的公共区域消防栓管线做墙体内置安装、完成同一楼层两户间厨房隔断的修建达到分户独立、阳台坑洞修复并进行全面防水施工，达到无渗漏标准，因原告未提供证据证明双方对相关项目作出明确约定，且案涉房屋已经验收合格（含消防验收），故原告的该项请求缺乏事实根据，本院亦不予支持。
综上，原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照前述法律规定及《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告四川金控置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王露支付违约金3,714.72元（687,912元×54天×0.01%）；
二、驳回原告王露其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为86元，由被告四川金控置业有限公司负担（此款原告已预交，经原告同意，被告应于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 梁小隆
二〇二一年十二月二十七日
书记员 王 露
有先前的判决书，后续再起诉的业主对于官司的结局基本也猜得八九不离十了——以购房合同上的条款主张违约金赔偿开发商几乎是必输。
此外，分析判决书可以知道被告的辩护思路，也能看到法院采信了开发商提交的证据，认为依托住房和城乡建设局发布的通知，确实可以因不可抗力免责3个月，因此原告主张的违约金也得相应减少。原告除违约金外的其他诉讼请求全部被法院驳回，故而作为后来者，在起诉状上就没有必要声张除违约金之外的其他请求。
作为被告的开发商是怎么辩护的呢？开发商同业主签署的是格式条款合同，本身就偏向于拟定者，只要有政府相应文件支持，那么不可抗力就是最好的免责依据，可以免除部分违约金。此外，由于判决书中业主在买房阶段轻信了开发商的宣传，又没有留存好证据，必须承担不利后果。
若业主所购楼盘开发商此前没有过诉讼呢？那就需要类比相似的案子，逾期交房已经属于很简单的官司了，各类判决大差不差。
评估结束后，如果仍然坚持起诉，就要进入到下一阶段。
证据收集
假设业主已经与开发商协商失败，已经准备进入诉讼程序。那么面临的就是起诉中最重要的环节——证据收集。作为原告，主张什么诉求，就需要收集对应的证据来支撑。
一边收集证据，一遍理清事件经过，将整件事儿串起来，这样后续写起诉状及法庭辩论也眉目清晰。
掏出购房合同仔细阅读，一般商品房买卖合同中涉及赔偿的一般有如下6点：
- 买受人未按照合同约定时间付款
- 房屋面积误差
- 房屋交付时设施设备未达交付条件
- 出卖人延期交房
- 出卖人逾期办证
- 房屋质量问题
只要是正规开发商拟定的格式合同，必然包含以上内容，否则走法律程序将缺失最重要的依据，起诉将无从谈起。购房合同作为最重要的证据，需要每一页都复印下来，装订成册。顺便把涉及赔偿的条款标记一下，因为之后的起诉状需要援引这部分条款。
然后是收房通知书，在笔者在业主群号召其他业主也跟进起诉开发商时，就有部分业主表示已经在收房一两年的这段时间里遗失了收房通知书，好在俺们的开发商比较懒，没有使用Word邮件合并功能来批量生成独一无二的通知书，这样的话遗失该文件的业主可以直接使用其他业主提供的收房通知书复印件作为证据。
一般而言，合同+收房通知书就已经足以证明开发商违约，但部分法院要求严格，可能需要提交更多证据，比如购房时付款的收据或发票等。现在微信的聊天记录也可以当法庭证据，就是如果提交微信聊天记录，那么在质证环节会遇到障碍，现场可能无法确认聊天对象的身份，还需要辅以其它证明材料，比较麻烦。总之，证据最好的就是有公章、有签名、有时间落款的材料。
新人在首次参加庭审的时候，容易碰到的窘境是准备了一堆但实际有效的证据其实没用到多少。与原告需要做准备一样，开发商那边有财力请律师，对方也会做答辩准备，而且律师更清楚庭审流程，作者在第一次打官司的时候就遇到开发商律师搞“证据突袭”，在庭审现场对方才把答辩状交给审判员和俺。
要预防对方搞证据突袭的话就需要更多判例了，好提前做准备。在开庭前笔者也搜过网友的遭遇，开发商律师主要就两种辩护思路，一是降低违约金利率，二是缩短逾期交房的天数。
撰写起诉状并提交材料
在经历评估和证据收集阶段后这一步就简单了，直接在俺的模板上修改就行，第一部分是原被告的身份信息（购房合同上买受人有几位原告就得是几位）、第二部分是诉讼请求、第三部分是事实和理由、第四部分是落款和其他信息。起诉状的字体不要紧。一般要么是宋体，要么是操作系统默认的UI字体。
民事起诉状（模板）
原告：XXX，男，汉族，X年X月X日出生，住XXXXXX，身份证号码：XXXXXX，联系电话：XXXX
原告：XXX，女，汉族，X年X月X日出生，住XXXXXX，身份证号码：XXXXXX，联系电话：XXXX
被告：XXXX公司，住XXXXXX，统一社会信用代码：XXXXXX。
法定代表人：XXX，系董事长。
诉讼请求
1、判决被告支付原告违约金XX.XX元（违约金按已支付购房款的日万分之X计算至商品房交付之日）；
2、本案诉讼费由被告负担。
事实和理由
X年X月X日，原告与被告XXXX公司签订《XX省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于XXXXXX号，总价款XXXX元，买受人应于X年X月X日向出卖人交付首付款XXXX元，剩余房款XXXX元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。该合同就交付房屋和权属登记事项及相应违约责任的约定为：
1、出卖人应当在X年X月X日前向买受人交付该商品房；
2、商品房交付时应当已经竣工验收备案且达到该合同第十五条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；
3、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：
（1）逾期在 60 日之内 (该期限不多于本合同第十条第(一)款第1项第(1) 目中的期限)，自本合同第十八条第 (一)款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金(该违约金比率不低于本合同第十条第 (一)款第1项第(1)目中的比率。
（2）逾期在 60 日 (该期限与本条第(一) 款第1项第(1)中的期限相同) 后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照当月同期利率 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01 %向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 一 的违约金(违约金比率不低于本条第(一)款第1项第(1)目中的比率)。
合同签订后，原告按约定支付了购房款。X年X月X日，被告才通知原告收房，原告所在楼栋的实际交房日期为X年X月X日。此时已经超过购房合同中列明的交房日期。根据德阳市住房和城乡建设局发布的《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》，因不可抗力顺延三个月后的交房日期是2021年6月30日，实际交房日期仍然超出期限41天，被告应按照约定向原告支付违约金。
综上，为保护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民法典》和《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判如所请！
此致
呈：XX市人民法院
具状人：原告姓名+按手印
X年X月X日
附：
原告身份证复印件1份
授权委托书复印件1份 *
受托人身份证复印件1份 *
原告户口簿复印件1份
购房合同复印件1份
收房通知书复印件1份
需要替换的部分除了身份信息外，然后就是“事实与理由”到“综上”前这部分，援引合同的条款需要照搬购房合同原文。俺这里出现了疫情条款是交付时间正好撞上了疫情，不要盲目照搬上文，务必结合自身实际状况。
由于作者提交的材料简单，就没有制作专门的证据目录而是直接把材料写在了起诉状最后，若证据比较多的话，建议单独制作证据目录。
提交起诉状和证据等材料的方式有线上和线下两种，一种是直接去地区法院的导诉台，第二种是“人民法院在线服务”小程序，还有像广东这种比较特殊的地方，不是小程序而是单独的一个网站叫广东诉讼服务网。
如果时间允许的话当然还是建议直接去法院的导诉台，效率比较高。凡是签字的地方都要按手印。文书和证据都印2份备用。弄好去法院导诉台填写文书送达确认通知书和证据交接单，留下联系方式，然后去诉讼辅导窗口让法官助理审订资料。
在线提交的话一般是上传预审过了再以邮政或顺丰邮寄到法院。
立案与调解
从提交材料、审核通过到法院受理并分配调解员参与可能需要等待数天到数十天，如果是一堆人提交起诉同个被告的话法院倾向于收齐材料后一起处理，这样时间就会比较久。
调解是起诉后的标准流程，如果金额不大的话很有可能在调解阶段就解决了。司机自己2023年8月5日提交诉状，8月24日法院组织首批业主和开发商调解。调解气氛比较融洽，本次直接就是法官和法官助理主持调解工作，当场就有3对业主和开发商达成协议。开发商给的方案是把违约金作为物业费直接打入业主账户，但拒绝直接付他们现金，这其实是开发商和业主各退了一步。
这张照片就是本人坐在旁听席位拍摄，至于为何坐在旁听席，是因为俺作为号召起诉的带头人开发商拒绝和俺和解，必须要和俺在法庭上见真章- -|||
调解过程中不愿意接受违约金以物业费形式支付的业主和俺这个刺儿头由法官助理安排于9月20日正式开庭。
如果开发商那边的律师按照正规流程的话，应在收到开庭传票后规定时间内提交答辩状和证据，而法院也应将这些文件抄送给原告，但如果对方想搞证据突袭，则会当庭提交。
庭审过程
原告自己辩护的话穿着正式服装去往法院指定房间。民事一审法庭环节如下，知乎上有更详细的解释。
- 宣读法庭纪律
- 开场白
- 询问是否回避
- 询问材料是否收到
- 法庭调查阶段
- 法庭辩论阶段
- 最后陈述阶段
- 退庭后核对笔录
文字不够直观的话，这里推荐前去中国庭审公开网观看庭审录像，虽然网站提示说可以用案号搜，但实测搜不到，那么换一种方法，直接搜判决书里的审判员姓名，然后根据下达判决的时间上翻到相应时间段。比如，前文评估阶段展示的判决书时间是2021年12月27日，一般地方的民事一审的判决距离开庭时间比较近，直接查看最近一个月的商品房买卖合同纠纷就找到了这起官司的庭审录像。
找到庭审录像后最好完整看一遍庭审过程，这样后续自己开庭的时候就知道程序怎么走，被法官叫到的时候怎么回答。
如果原告在开庭前没收到对方的答辩状和证据的话，那么就无比小心对方搞证据突袭，虽然对方当庭提交法官不一定认可，有一定风险，审判员可以拒绝接受当庭提交的辩护状。不过，一般民事一审法官都还比较宽容，可能被告律师笃定这点才会发起证据突袭。遭遇证据突袭时，原告也有一些应对策略，比如要求给与质证答辩期，延期开庭。当然，要延期开庭审判员就不太乐意了，中国法院的法官数量严重不足，经常一个承办人要负责一堆案子。
虽然俺遭遇了证据突袭，但由于开庭前搜索过其他网友的遭遇，对被告律师要求降低违约金利率心知肚明，只是没料到对方还能颠倒黑白，在明知道前业主们已经开庭过判决过的情况下，举证缩短逾期交房天数，妄图双管齐下降低违约金。对方的答辩状如下：
（2023）川0682民初2476号案件
四川金控置业有限公司的答辩状
XXX、XXX诉四川金控有限公司商品房销售合同纠纷 (2023)川0682民初2476号一案，四川金控置业有限公司针对原告的诉求事实与理由，答辩如下：
一、被告承认逾期交房，但是逾期交房的期间为 2021 年 6 月 30日至2021年7月23日，共计 24天。（俺的起诉状中计算的实际延期天数是41天，这个数字已经扣除了因新冠疫情免责的3个月时间）
2021 年7月 23 日，五方主体签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，对金控首府 (1-2#楼、3#楼、9-12#楼及其对应地下室) 进行工程质量验收，结论为工程质量验收合格。2021年8月6日什邡市住房和城乡建设局出具了《特殊建设工程消防验收意见书》(什住建消验【2021】11号)，对案涉工程消防验收评定为合格。
合同第十八条约定的交房时间为：2021年3 月 31日。因为疫情影响施工进度，所以德阳市住房和城乡建设局发文可以顺延 3 个月，原告在诉状中也认可此顺延事实。所以，双方最终的交房时间为 2021年6月30日。
所以，案涉房屋于 2021 年7月 23 日竣工验收合格后，就满足了合同约定的交付条件，逾期交房违约金计算的截止日应为 2021 年 7月23日。
二、合同约定的每日万分之一的违约金，比例较高，被告请求法院予以降低，被告愿意接受每日万分之 0.5。
被告积极履行合同义务，主要是基于承建方的原因才导致本项目交付延期，其实延期的时间也十分短暂，对业主并未造成过多的实际损失，所以被告恳请贵院依法降低本案的违约金比例。
此致
什邡市人民法院答辩人：四川金控置业有限公司
2023年9月18日
然后被告律师提交的证据就是答辩状中提到的相关文件。突然遭遇对方东西易面地诡辩，脑子还是比较懵，至少单看对方的答辩状时似乎也有理有据。但最终判决结果证明审判员对于被告辩护状所述的意见一个都没采信。
对于被告律师声称违约金利率过高这点，本人准备了与银行签订的房贷合同文件，上面列明的房贷利率是5.4左右%，而日万分之1折算成年利率才3.65%，对比之下违约金利率也不高，是公允、合理的。但本人准备的房贷合同文件法官同样没有采信。
然后本人在事前打印下来的其他业主们就相同事实、想同被告起诉的判决书作为证据，审判员居然认为具有关联系而认可了。
由于笔者只提了违约金这一个请求，实测开庭就花了40分钟时间。庭审结束后回到家，又查阅了一些资料，发现除了当庭辩护以外，庭审结束后还能补充纸质意见书上去，于是立即准备了一份，当天就送给了审判员。原文如下，落实到书面的辩护还是要比当庭口头辩护有条理多了。
关于原告XXX、XXX诉被告四川金控置业有限公司纠纷一案的补充意见
尊敬的审判长、审判员（人民陪审员）：
关于原告诉被告纠纷一案，原告当庭提交了相关证据，并对被告的答辩、质证及辩论意见，原告予以反驳，现提交补充意见如下：
- 在被告答辩状中，2021年8月6日什市住房和城乡建设局才出具了《特殊建设工程消防验收意见书》(什住建消验[2021]11号)，对案涉工程消防验收评定为合格，结合原告提交的证据《收房通知书》当中通知的收房时间以及微信讯息证据当中四川金控置业有限公司员工通知的时间，实际交房时间不应早于消防验收合格的时间，因此应采纳《收房通知书》中的8月10日;
- 购房合同是由被告方提供的格式条款合同，合同内容事先按照被告方的意志拟定，即延期违约金日万分之1标准由被告确定，原告在签署合同时只能接受不能修改任何内容，原告对日万分之1的赔偿标准表示认同，被告现在下调违约金赔付标准，违反合同约定，属于合同违约行为；
- 在购房合同《第十条 逾期付款的处理》第（一）1.（2）项中，约定如果买受人逾期付款，需要向出卖人支付日万分之1的违约金，根据对等原则，被告应向原告以同等利率支付违约金；
- 逾期交房违约金赔付日万分之1是我国司法实践多年来形成的惯例，结合原告提交的华夏银行贷款结清凭证上写明的利率，可见违约金3.65%的年化利率显著低于同期住房贷款利率，甚至都不足以弥补原告利息损失；
- 结合原告补充的证据《四川省什邡市人民法院民事判决书(2021)川0682民初3270号》中，同样的被告、同样的业主身份，同样的延期交房事实，区别在于事实发生时间只相差数月，被告不能因原告晚起诉就区别对待，应一视同仁采取跟判决书中一致的日万分之1的违约金。
综上所述，恳请贵院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。
此致
什邡市人民法院
提交人（原告）：
2023年9月20日
然后从开庭到下判决书只等了一周。地方法院一审速度是真快。判决书这里引用。
四川省什邡市人民法院民事判决书（一审判决）
（2023）川0682民初2476号
原告：略
被告：四川金控置业有限公司
诉讼代理人：略
原告与被告四川金控置业有限公司（以下简称金控公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人XXX、被告金控公司的委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1. 判决被告支付原告违约金XXXX元；2. 本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2019年6月4日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于什邡市XX号，总价款XXXX元，合同约定被告应当在2021年3月31日交房，若逾期则应按购房款日万分之一向原告支付违约金。截止2021年8月5日被告才通知原告收房，原告所在楼栋实际交房日期为2021年8月10日，即使按照相关文件因不可抗力原因顺延三个月至2021年6月30日，被告仍逾期交房41天，故被告应按约定向原告支付违约金。故原告特诉至法院，望判如所请。
被告金控公司辩称，1. 被告承认逾期交房，但是案涉房屋于2021年7月23日竣工验收合格，逾期交房的期间为2021年6月30日至2021年7月23日，共计24天；2. 合同约定的每日万分之一的违约金，比例较高，被告请求法院予以降低，被告愿意接受每日万分之零点五。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《四川省商品房买卖合同(预售)》、收房通知书、微信聊天记录、华夏银行业务凭证/回单、四川省什邡市人民法院（2021）川0682民初3270号民事判决书，拟证明被告逾期交房41天，每逾期一日应以购房价的万分之一的标准支付违约金。被告质证认为，对《四川省商品房买卖合同（预售）》、收房通知书、（2021）川0682民初3270号民事判决书的证据三性均予认可；微信聊天记录的真实性无法核实并且2019年9月9日、2020年5月的聊天记录与本案不具有关联性，不子认可；华夏银行业务凭证/回单的真实性予以认可，但与本案不具有关联性，不能达到原告的证明目的。本院审查认证认为，四川省商品房买卖合同（预售）、收房通知书、四川省什邡市人民法院（2021）川0682民初3270号民事判决书、2021年6月7日的微信聊天记录来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2019年9月与2020年5月的聊天记录华夏银行业务凭证/回单虽来源合法、客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告、特殊建设工程消防验收意见书，拟证明2021年7月23日案涉房屋通过竣工验收，违约金计算截止时间应为2021年7月23日。原告质证认为，被告提交的证据均予认可，但是不能达到被告证明目的。本院审查认证认为，被告提交的证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，但是否能够达到被告的证明目的需结合其他证据予以认定。
本院经审理认定的事实为：2019年6月6日，原告与被告金控公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于什邡市XX号商品房（以下简称案涉房屋）总价为XXXX元;付款方式为首付XXXX元、贷款XXXX元；交付条件为，1. 已取得【建筑工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明V】，2. 已取得房屋面积实测报告书，3. 第1项约定的“建设工程竣工验收合格证明”指勘察、设计、施工、监理、甲方共同盖章的《竣工验收报告》；被告在2021年3月31日前向原告交付案涉房屋，有以下原因之一需要延期交付的，被告书面通知原告：1. 不可抗力；2. 法律政策变动的限制。除不可抗力外，被告未按照第十八条第(一)约定的时间向二原告交付案涉房屋的，双方同意按照下列方式处理:逾期在60日之内，自本合同第十八条第(一)款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向二原告支付全部房价款万分之一的违约金等内容。原告按约定支付了购房款。
2020年1月25日，四川省人民政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情I级响应措施的通知》2020年8月3日，德阳市住房和城乡建设局发布《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》，载明：商品房买卖合同约定交付日期在我省启动重大突发公共卫生事件I级响应之后的开发项目，开发企业依据不可抗力有关规定，根据开发项目受疫情影响延期复工、延期竣工等实际情况合理顺延交付日期，原则上顺延时间不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。2021年8月5日，被告向二原告发出《收房通知书》，通知二原告于2021年8月10日到金控首府8号楼商铺办理交房手续。因被告延期交房，二原告向被告主张违约金无果，故诉至法院，主张权利。
本院认为，本案的争议焦点为：1. 违约金计算时间；2. 违约金计算标准。
关于争议焦点一，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应在2021年3月31日前向二原告交付案涉房屋。原、被告均认可因新冠肺炎疫情被告可根据德阳市住房和城乡建设局发布的《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》延期3个月交房，被告交房时间应为2021年6月30日。被告主张合同约定的交房条件为取得勘察、设计、施工、监理、建设方五方主体签署的《竣工验收报告》和提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》，案涉房屋于2021年7月23日竣工验收合格后，满足了合同约定的交付条件，逾期交房违约金计算的截止日应为2021年7月23日。但满足交房条件仅为交房的前提条件，并不代表被告实际交付房屋。被告于2021年8月5日作出收房通知书，告知二原告于2021年8月10日交房，故交房时间应为2021年8月10日违约金应计算至2021年8月10日，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。根据合同约定，违约金应自交付期限届满次日起计算至实际交付之日止，即自2021年7月1日计算至2021年8月10日，共计41天。
关于争议焦点二，双方合同约定逾期在60日之内，被告按日计算向二原告支付全部房价款万分之一的违约金。现被告主张违约金按万分之一计算，标准过高，请求调整为万分之零点五，但被告未提交证据证明违约金过高，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告的主张本院不子采纳，违约金应按照每日万分之一计算。故违约金应为XXXX元x0.01%x41天=XXXX 元。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告四川金控置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告逾期交房违约金XXXX元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由被告四川金控置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向德阳市中级人民法院在线提交上诉状。审判员 欧阳大伟
二〇二三年九月二十八日
书记员 曾丹
如果没有意外的话就会出意外，本来在拿到一审判决的15日后判决就会生效，坐等付款就行，但被告居然提出上诉。与一审的迅捷不同，二审会提级受理，审判将从县区级改到地级市的中级法院。而且上诉后再次审判的时间会比一审长很多，先等个半年也不是没有可能。
对方上诉状如下：
民事上诉状
上诉人（一审被告）：四川金控置业有限公司
住所地：四川省德阳市什邡市小花园街193号
统一社会信用代码：91510682MA63T4TJX7
法定代表人：张浩琳，任董事长
被上诉人（一审原告）：略
上诉请求:
一、请求贵院撤销（2023）川0682民初2476号民事判决书判决内容，依法改判上诉人向被上诉人承担违约金XXXX元。
二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:
一、上诉人承认逾期交房，但是逾期交房的期间为2021年6月30日至2021年7月23日,共计24天。上诉人认为:案涉房屋于202年7月23日竣工验收合格后，就满足了合同约定的交付条件，所以逾期交房违约金计算的截止日应为2021年7月23日。
二、上诉人认为每日万分之一的违约金计算比例过高，应当进行降低，上诉人愿意接受每日万分之0.5。
上诉人积极履行合同义务，主要是基于承建方的原因才导致本项目交付延期，其实延期的时间也十分短暂，对业主并未造成过多的实际损失，所以上诉人认为应当适当降低本案的违约金比例，上诉人认为违约金为：XXXX元x0.005%x24天=XXXX 元。
综上所述，上诉人请求贵院依法改判。
此致
德阳市中级人民法院上诉人：四川金控置业有限公司
2023年10 月11 日
还好，上诉的时间已经临近年底，因此此次中院比其他业主的案件受理要快得多，在上诉1～2个月开庭已经算快的了。如果不是在年底的话，甚至有可能光案子排期庭审就要半年。此外，与一审在区县法院开庭且仅有1位审判员不同，二审比一审正式多了，是直接1审判长+2审判员审理，庭审纪律与流程也比一审更正式。话虽如此，但由于开发商委托的律师无法提供更多的证据证明其主张，其本质只是空耗笔者精力而已，质证、辩论都只是在走形式，11月开庭，12月判决书就已经录入法院系统了，只是等到次年春节后纸质判决书才送达本人。
与一审判决书就是几页装订按照的A4纸不同，二审判决书一式三份，装订精美，且由中级法院的专员专门开车送过来，仪式感拉满。
二审终审，判决书如下：
四川省德阳市中级人民法院民事判决书（二审判决）
（2023）川06民终1871号
上诉人（原审被告）：四川金控置业有限公司，住所地四川省德阳市什邡市小花园街193号。
法定代表人：张浩琳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：略。
被上诉人（原审原告）：甲，男，……
被上诉人（原审原告）：乙，女……。
委托诉讼代理人：略
上诉人四川金控置业有限公司（以下简称金控公司）因与被上诉人甲、乙商品房销售合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2023）川0682民初2476号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金控公司上诉请求：一、请求撤销一审判决依法改判上诉人向被上诉人支付违约金1149.36元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，金控公司不存在逾期交房的违约责任，案涉房屋于2021年7月23日竣工验收合格后，已经满足了合同约定的交付条件，应交房的时间为2021年7月31日，所以不存在逾期交房情形，不应计算违约金；其次，即使要计算违约金，那么每日万分之一的违约金比例较高，应当进行降低，金控公司愿意接受每日万分之0.5。金控公司积极履行合同义务，延期交房主要是基于承建方的原因才导致本项目交付延期，延期的时间也十分短暂，对业主并未造成过多的实际损失，所以应当适当降低本案的违约金比例。
被上诉人甲、乙答辩称：上诉人在一审中提交的证据不足以证明实际交房日期早于消防验收的日期，且竣工验收合格仅是作为交房的条件之一，被上诉人于2021年8月10日到金控首府8号楼商铺办理交房手续，已经超过合同所约定的交房日期，违约金计算时间应当以此为准，且上诉人与被上诉人所签订的购房合同系上诉人出具的格式合同，合同中关于违约金利率也是上诉人的意志要求，其二审中要求调整违约金计算标准不符合合同约定，合同所约定违约金计算标准并未超过法律规定。原判认定事实清楚，请求维持原判。
甲、乙向一审法院起诉请求：一、判决金控公司支付甲、乙违约金3926.99元；二、本案诉讼费由金控公司负担。
一审法院查明事实：2019年6月6日，甲、乙与金控公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：甲、乙购买金控公司开发的位于什邡市XXXX商品房（以下简称案涉房屋），总价为957802元；付款方式为首付287802元、贷款670000元；交付条件为，1.已取得【建筑工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】，2.已取得房屋面积实测报告书，3.第1项约定的“建设工程竣工验收合格证明”指勘察、设计、施工、监理、甲方共同盖章的《竣工验收报告》；金控公司在2021年3月31日前向甲、乙交付案涉房屋，有以下原因之一需要延期交付的，金控公司书面通知甲、乙：1.不可抗力；2.法律政策变动的限制。除不可抗力外，金控公司未按照第十八条第（一）约定的时间向甲、乙交付案涉房屋的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，金控公司按日计算向甲、乙支付全部房价款万分之一的违约金等内容。甲、乙按约定向金控公司支付了购房款。
2020年1月25日，四川省人民政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情I级响应措施的通知》，2020年8月3日，德阳市住房和城乡建设局发布《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》，载明：商品房买卖合同约定交付日期在我省启动重大突发公共卫生事件I级响应之后的开发项目，开发企业依据不可抗力有关规定，根据开发项目受疫情影响延期复工、延期竣工等实际情况合理顺延交付日期，原则上顺延时间不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。2021年8月5日，金控公司向甲、乙发出收房通知书，通知甲、乙于2021年8月10日到金控首府8号楼商铺办理交房手续。因金控公司延期交房，甲、乙向金控公司主张违约金无果，故诉至法院，主张权利。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应当适用民法典的规定。本案的争议焦点为：一、违约金计算时间；二、违约金计算标准。
关于争议焦点一，甲、乙与金控公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，甲、乙与金控公司均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，金控公司应在2021年3月31日前向甲、乙交付案涉房屋。甲、乙与金控公司均认可因新冠肺炎疫情，金控公司可根据德阳市住房和城乡建设局发布的《关于做好新冠肺炎疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》延期3个月交房，金控公司交房时间应为2021年6月30日。金控公司主张合同约定的交房条件为取得勘察、设计、施工、监理、建设方五方主体签署的《竣工验收报告》和提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，案涉房屋于2021年7月23日竣工验收合格后，满足了合同约定的交付条件，逾期交房违约金计算的截止日应为2021年7月23日。但满足交房条件仅为交房的前提条件，并不代表金控公司实际交付房屋。金控公司于2021年8月5日作出收房通知书，告知甲、乙于2021年8月10日交房，故交房时间应为2021年8月10日，违约金应计算至2021年8月10日，故对金控公司的抗辩意见一审法院不予采纳。根据合同约定，违约金应自交付期限届满次日起计算至实际交付之日止，即自2021年7月1日计算至2021年8月10日，共计41天。
关于争议焦点二，双方合同约定逾期在60日之内，金控公司按日计算向甲、乙支付全部房价款万分之一的违约金。现金控公司主张违约金按万分之一计算，标准过高，请求调整为万分之零点五，但金控公司未提交证据证明违约金过高，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对金控公司的主张一审法院不予采纳，违约金应按照每日万分之一计算，故违约金应为957802元×0.01%×41天=3926.99元。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：四川金控置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付甲、乙逾期交房违约金3926.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由四川金控置业有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中查明的事实与证据与一审一致，本院二审予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条之规定，人民法院审理二审案件，应当围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案所涉房屋是否存在逾期交付的情形，若存在，违约时间及违约金应当如何计算？
本院认为，甲、乙与金控公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，金控公司应在2021年3月31日前向甲、乙交付案涉房屋。但2020年1月25日，四川省人民政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情I级响应措施的通知》，因全国发生新冠疫情不可抗力事件，疫情防控措施限制了人员流动，政府要求延期复工复产，基于新冠肺炎疫情及防控措施发生的不可预见、不可避免性，应适用不可抗力免责，故交房时间可延期3个月，故金控公司最迟应于2021年6月30日前向甲、乙交付案涉房屋。金控公司上诉称合同约定的交房条件为取得勘察、设计、施工、监理、建设方五方主体签署的《竣工验收报告》和提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》，案涉房屋于2021年7月23日竣工验收合格，应认定2021年7月23日为交房时间。但该时间仅为满足交房条件的时间，金控公司并未实际交付房屋。金控公司于2021年8月5日作出交付通知书，告知甲、乙于2021年8月10日办理交房手续，故实际交房时间应为2021年8月10日。金控公司未按时交付案涉房屋，已属违约，其应当按照合同约定承担违约责任。一审法院认定逾期交付时间从2021年7月1日计算至2021年8月10日并无不当，上诉人上诉认为其未违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金计算标准。违约金的主要功能是赔偿损失，故在司法实践中，可按照当事人的履约情况、过错程度、预期利益及违约行为所造成的实际损失等因素综合衡量。本案中，双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同第十九条逾期交房责任明确约定：“逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，金控公司虽主张违约金计算比例过高，但是其并未提交充分证据支持其主张，故一审法院按照双方合同约定的比例计算违约金并无不当。
综上，上诉人金控公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由四川金控置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王婧
审判员 王海燕
审判员 罗德东
二〇二三年十二月四日
法官助理 张宇鸿
书记员 刘琪
本件与原件核对无异
判决后
与一审还有15天生效期限不同，二审如果是终审判决的话，判决书送达之后立即生效。如果你已经走到了这一步，那么恭喜，接下来大概率是开发商的律师和同你取得联系，询问收款信息。或者也有可能拒不执行，不过既然你已经经历了前文所述的评估过程，那么在起诉前其实你应该大致知道开发商究竟有没有款项赔付，对方依然拒不执行判决的话，就需要去法院申请强制执行，这一步本人并未尝试过，在这里略过。
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